Oppussing, verdistigning og skattemessige konsekvenser

En tommelfingerregel er at verdiøkningen ved oppussing tilsvarer en fjerdepart av investert beløp. Pusser du opp for 200 000 kroner, stiger verdien av boligen med 50 000 kroner – hvis du har satset på kurante farger og løsninger.

Twitter Print
Hvert år pusses det opp for store beløp i norske hus. Den samlede oppussingsregningen beløp seg til 30 milliarder kroner i 2001. Noen bruker håndverkere, mens andre hamrer som best de kan selv. Motivene for at vi pusser opp er forskjellige; gjøre det koselig, gjøre det pent til barnas konfirmasjon, eller ganske enkelt gjøre boligen mer funksjonell og hyggelig. Andre pusser opp med tanke på å selge boligen. En oppussing kan også føre til verdinedgang, eksempelvis hvis du flytter inn i en gammel leilighet på Frogner og fjerner stukkaturer og senker takhøyden. Et par med hammer og stå-på-humør kan i løpet av noen dager ødelegge for store summer – uten å skjønne det selv. På den annen side kan riving av en vegg for å åpne opp mellom stue og kjøkken være en nivåheving som gir verdiøkning, i eldre ukurante boliger med direkte uheldige planløsninger. En oppussing kan være rent vedlikehold, men det kan også være en standardheving. Hva det er, betyr kanskje ikke så mye før du begynner å se på det skattemessige. Her skilles det mellom påkostning (standardheving) og vedlikehold.
Vi forutsetter at oppussingen gir eiendommen en økt økonomisk verdi og spør oss: Hva får dette å si rent skattemessig?
Vi har som kjent flere typer boligskatt (jfr tidligere utgave av Vi i Villa) .

Formuesskatten
Dersom ligningsverdien forandres som følge av oppussingen, vil det medføre høyere skatt. Noen dramatisk økning er dette neppe. Mange vil jo se det urettferdige i at du må betale mer skatt jo mer du legger i oppussingen, fremfor å bruke tid og penger på sydenferie og restaurantbesøk.

Inntektsbeskatningen
Dersom ligningsverdien forandres, så vil grunnlaget for beskatning bli høyere. Bunnfradraget ved prosentligning skal dekke normale vedlikeholdskostnader. Ekstraordinært vedlikehold kan derimot kreves fradratt.
Utregningen: (Ligningsverdi – bunnfradrag) x 2,5% x 28% = fordelsbeskatningen.
Ved såkalt ”påkostning” (ikke vedlikehold) påvirkes boligens inngangsverdi, det skjer en oppregulering av inngangsverdien med påkostet beløp. Som hovedregel skal en bolig (også fritidseiendom) prosentlignes når:

  • Boligen ikke inneholder mer enn én familieleilighet (enebolig), og eieren har brukt minst halve boligen til egen bolig eller fritidsformål regnet etter utleieverdi.
  • Boligen er en tomannsbolig og eieren benytter minst halvparten av den ene leiligheten til boligformål. Den andre halvparten må også benyttes til boligformål.

Gevinstbeskatning
(Skattelovens § 9-3): ”Påkostning” (i motsetning til vedlikehold) oppregulerer inngangsverdien, og du slipper derfor med lavere skatt hvis du kommer i en situasjon hvor du ikke har skattefritak. Du må forsøke å øke inngangsverdien så mye som mulig. Inngangsverdien består av opprinnelig kostpris, dokumentavgift, tinglysingsgebyr, annonsering, og senere påkostninger på boligen. Påkostninger er arbeid som gjør boligen bedre enn den opprinnelig var. Med opprinnelig menes hvordan den var i sin storhetstid, gjerne da den var ny. Hvis du kjøper et falleferdig kråkeslott, vil du antagelig aldri komme lenger enn til vedlikehold.
Det er også verdt å merke seg at eget fritidsarbeid kan tillegges kostprisen. Men det må være definert som påkostning. Inntektsbeskatning, jfr. skatteloven §§ 7-1, 7-10 og 7-11.

Oppsummering:

  • Nordmenn pusser opp for nærmere 30 milliarder i året
  • Oppussingen øker normalt boligens verdi med en fjerdepart av oppussingsbeløpet
  • 200 000 kroner i oppussing gir verdiøkning på 50 000 kroner
  • Kurante farger og løsninger øker verdien mest
  • Formueskatten, jfr skatteloven § 4-10, kan øke etter oppussing
  • Inntektsbeskatning, jfr skatteloven §§ 7-1, 7-10 og 7-11, kan øke etter oppussing
  • Gevinst ved salg av boligen, skatteloven § 9-3, kan reduseres ved at påkostning legges til inngangsbeløpet
  • I tillegg kommer i mange kommuner Eiendomsskatt til kommunen, jfr. lov av 6. juni 1975 nr 29. Her vil oppussing kunne medføre økning i skatten i noen tilfelle
  • Det er god økonomi i å vedlikeholde boligen
  • Jevnt vedlikehold gjør at boligen holder seg i verdi, og påkostninger kan gjøre den mer attraktiv

Twitter Print

Mest leste artikler