Advokat og faglig leder av Ring Eiendomsmegling på Jessheim Harald Breivik, er en av de som har hatt mange saker i forbindelse med tvister som omfattes av eierskifteforsikringsavtaler. Han går så langt at han mener at forsikringsselskapene som selger dette produktet ofte virker å opptre useriøst når de først saklig avviser krav fra boligkjøpere som har avdekket mangler på huset de har kjøpt, for deretter å inngå forlik når saken spisser seg til. Breivik mener derfor at det er på høy tid med en grundigere gjennomgang av disse selskapenes praksis.
Ikke bevisst
Selskapene som selger eierskifteforsikring, avviser imidlertid dette og hevder at de ikke har noen «bevisst strategi» når det gjelder å avvise krav. En av de større aktørene på markedet, Protector, mener at kun 10 prosent av sakene som først er avvist, ender med utbetaling allikevel. Faktisk så avgjøres hele 87 prosent uten at motparten må ty til advokatbistand, hevder Protector. Advokat Breivik mener at selger uansett bør vurdere om han/hun virkelig trenger eierskifteforsikring i forhold til hva den koster.
– Mange kjenner huset sitt veldig godt, og da vet de jo også om det har feil eller mangler som burde vært oppgitt. En eierskifteforsikring kan fort komme opp i 20 000 kroner i premie for en ganske vanlig eiendom.
Men det betyr ikke at du, dersom du bevisst har unnlatt å oppgi feil eller mangler du burde ha opplyst om, slipper unna om du har en eierskifteforsikring. Da vil du isteden få et oppgjør med forsikringsselskapet. Avhendingsloven gjelder uansett, sier Breivik.
Boligkjøperforsikring
Kjøper kan også tegne forsikring.
– Ja, det vi kaller en boligkjøperforsikring og som er ment å være en «motvekt» mot eierskifteforsikringen som selger tegner. Denne er langt rimeligere enn eierskifteforsikringen men også i dette tilfelle bør kjøper nøye vurdere behovet, mener Breivik.
– Dersom det skulle oppstå problemer, er faktisk de fleste «garantert» profesjonell hjelp av en advokat gjennom sin egen boligforsikring.
– Er dette godt kjent?
– Nei, det tror jeg faktisk ikke, svarer Harald Breivik. Men i slike tilfeller hvor kjøper oppdager feil eller mangler i ettertid, så kan du få dekket det meste av advokatsalæret dersom dette er en del av boligforsikringen din.
Breivik anmoder derfor alle som ønsker å kjøpe bolig sjekke dette med sitt selskap. Dette er en trygghet i seg selv, mener han.
– Et eksempel på dette er at dersom din advokat skal ha et salær på, la oss si ett hundre tusen kroner, så må du selv kun betale en fast egenandel på kr 4000 kroner samt 20 prosent av restbeløpet (kr 96000). Resten, i dette tilfellet, 76 800 kroner dekkes av ditt eget forsikringsselskap. Dekningen varierer noe fra selskap til selskap.
Ekspertise viktig
Det er viktig at riktig takst fremlegges både for selger og kjøper. Oppdager du som kjøper feil eller mangler etter at du har overtatt boligen, så ta kontakt med megleren du kjøpte eiendommen gjennom, og legg fram problemet ditt. Ofte kan denne hjelpe deg og løse saken i minnelighet eller fortelle deg hva du skal gjøre videre. Er det større skader eller mangler, så ta kontakt med en takstmann som innehar ekspertise på området skadetakst. Det er veldig viktig at vedkommende har ekspertise på akkurat skade fordi det er den samme personen som senere skal dokumentere skaden og, om nødvendig, også være ditt vitne i en eventuell rettssak. Da er det viktig at vedkommende har den nødvendige erfaring og troverdighet, sier den erfarne advokaten.
– Men husk at når du kjøper en eiendom, så selges den som «AS IS» som det heter på fagspråket eller «i den stand den overtas» på godt norsk. Du skal ha gode argumenter dersom du skal kreve erstatning eller reduksjon i kjøpesummen. Så sjekk grundig selv, spør om alt som du lurer på, og hold deg til en godkjent takst.
Selv om eiendomsmeglere selger eierskifte- og kjøpsforsikring så blir det ikke utbetalt provisjon i forbindelse med salget. Megleren har således ingen egeninteresse i slike salg.
Hva er eierskifteforsikring?
For boligselgeren – er eierskifteforsikring tegnes av boligselger og tilbys gjerne direkte fra din eiendomsmegler i forbindelse med salgsoppdraget. I praksis betyr en slik forsikring at selskapet overtar ditt ansvar i forbindelse med skulte feil eller mangler ved boligen. Med andre ord så slipper du å forhandle direkte med kjøper dersom det oppstår problemer i etterkant av salget. Forsikringen dekker selgers ansvar i henhold til avhendingsloven
For boligkjøperen – betyr det at hun eller han er sikret erstatning uten å være avhengig av om selger har midler dersom erstatningskravet er berettiget. Forsikringen gjelder i fem år etter overdragelsen.