Vesentlighetsvurdering
Dersom en eiendom etter en skjønnsmessig helhetsvurdering skulle vise seg å være i ”vesentlig dårligere stand” enn kjøper kunne forvente, vil eiendommen ha en mangel i lovens forstand. Dette selv om det er avtalt at eiendommen er solgt ”som den er” (”as is”). Vurderingen forutsetter ikke noe klanderverdig forhold fra selgers side. Et sentralt moment i vurderingen av om boligen er i vesentlig dårligere stand enn forventbart, er å se på hva det vil koste å reparere feilene (manglene) i forhold til kjøpesummen. Avgjørelser fra domstolene viser at dersom utbedringskostnadene utgjør 4-6 % av kjøpesummen, vil det kunne være en mangel ved eiendommen som gir kjøper rett til prisavslag, reparasjon for selgers regning, og i de mest ”alvorlige” tilfellene heving ( kjøper tilbakeleverer eiendommen og selger tilbakeleverer kjøpesummen). Kjøper vil i tillegg kunne få erstattet de økonomiske tap som har oppstått pga mangelen (kontraktsbruddet fra selger).
Kostnadene med å utbedre feilene er ikke det eneste momentet som inngår i vesentlighetsvurderingen. Det er en sammensatt vurdering der en rekke momenter er relevante. Dersom man f.eks kjøper en bolig til 2 millioner, og en vegg som viser seg å være pill råtten koster 60.000-80.000 å utbedre, vil det i utgangspunktet være en for lav kostnad til å utgjøre en mangel etter avhendingsloven, forutsatt at selger ikke har hatt kunnskap om det, og du som kjøper vil ikke ha noen krav, og må følgelig dekke utbedringen av skaden selv.
Utgangspunktet i en vesentlighetsvurdering er å sammenligne hva du etter informasjon gitt i salgsoppgave, takst og på visning kunne forvente å få, og hva du i realiteten har fått.
Opplysningsmangler
Dersom selger har vært uærlig og holdt tilbake opplysninger om forhold ved eiendommen denne kjente eller måtte kjenne til, f.eks at vannet fra dusjen ikke renner mot sluk pga motfall, eller at det ved kraftig nedbør lekker vann fra taket, vil dette kunne utgjøre en mangel. Det samme gjelder dersom det er gitt feil opplysninger bevisst eller ubevisst, vil dette også kunne utgjøre en mangel.
Både når det gjelder ufullstendige og uriktige opplysninger, stilles det opp krav om at opplysningene kan sies å ha virket inn på avtalen, enten slik at kjøper ikke ville ha kjøpt, eller kjøpt til en lavere pris, dersom vedkommende hadde fått opplysningen før kjøpet.
Noen forsikringsselskaper fremstiller det slik at kravet er at du ikke ville kjøpt boligen om du hadde fått de aktuelle opplysningene, men det mener vi ikke er en riktig forståelse av loven. Vi mener det er tilstrekkelig at du ville gitt bud med forbehold om nærmere undersøkelser eller et lavere bud pga at du har tatt hensyn til de nye opplysningene.
Det er viktig å være klar over at selger er ansvarlig også for opplysninger som gis av andre i forbindelse med salgsprosessen, f.eks i annonser, prospekt (megler) , takstrapport (takstmann) osv. Dersom selgers ufullstendige eller uriktige opplysninger utgjør en mangel etter loven, vil det gi kjøper de samme sanksjonsmuligheter som der eiendommen er i vesentlig dårligere stand, dvs rett til prisavslag, kostnadsfri utbedring, heving og/ eller erstatning.
Rettshjelpsordninger
De aller fleste som eier leilighet/ bolig har tegnet innboforsikring, eller har villaforsikring. Alle innboforsikringer og villaforsikringer har rettshjelpsordning, som innebærer at dersom du er i en ”tvist” med din selger av eiendommen, kan få dekket 80 % av de løpende advokatutgiftene, inntil kr 80.000 eller 100.000. Du betaler kun 3-4000 kr i egenandel og 20 % av de løpende advokatutgiftene. Dette er en gunstig ordning som innebærer at de fleste som ønsker juridisk bistand i etterkant av et bokligkjøp, har råd til det.