 |
|
Advokat Per Christian Grant Carlsen, ansatt i adv.firmaet Torkildsen & Tennøe & Co skriver om juridiske problemer for Vi i Villa. |
Generelle ansvarsfraskrivelser er akseptert og tillatt, men likevel kun i begrenset grad. Etter avhendingsloven § 3-9 har en «som den er»-selger uansett ansvar i tre situasjoner: ved manglende opplysninger (avhl § 3-7), ved feilaktige opplysninger (avhl § 3-8) og der eiendommen er i vesentlig dårligere tilstand enn kjøper hadde grunn til å forvente (avhl § 3-9, 2. pkt.). Disse reglene kan ikke fravikes i forbrukerforhold. Foreligger ansvar etter disse bestemmelser, kan kjøper ha krav på prisavslag og/eller erstatning
Opplysningssvikt og feilopplysninger forekommer i en del salg, og kan være resultat av alt fra forglemmelser til bevisste handlinger. Dette kan dreie seg om tilbakeholdte opplysninger om skader eller feil i boligen, oppgraderingsbehov, nabotvister, støy osv. eller feilaktige opplysninger om areal, husleienivå, regulering, utførte oppgraderinger osv. Det er imidlertid et vilkår at opplysningssvikten har hatt betydning for avtalen – bagatellmessige avvik utgjør ikke mangel.
Skjønn
Vurderingen av om boligen er i vesentlig dårligere tilstand enn det kjøper kan forvente, utgjør som oftest den største utfordringen, blant annet fordi den er preget av mye skjønn. Avhl § 3- 9, 2. pkt., rammer i hovedsak skjulte feil i boligen, hvor opplysningsreglene normalt ikke kommer til anvendelse.
Vesentlighetsvurderingen er todelt. Først må man finne ut hva som objektivt sett er berettiget forventning hos kjøper. Deretter må man vurdere om det påklagde forholdet ved eiendommen innebærer et vesentlig avvik fra denne berettigede forventningen. Berettiget forventning er kort sagt motsatsen til for høye, overdrevne og urimelige forventninger.
Et svært sentralt forhold som ofte overses ved kjøp av brukt eiendom er at den er nettopp det – den er brukt. I tillegg er den ofte gammel og preget av slitasje. Slikt er noe en kjøper må akseptere som en del av kjøpet.
 |
|
Ved kjøp og salg av bolig kan mye gå galt mellom kjøper og selger dersom man ikke spiller med åpne kort om eiendommens tilstand ved eierskifte. |
Mangel
Dersom boligens faktiske tilstand viser seg å være vesentlig dårligere enn det man må regne med når man tar hensyn til alder, beliggenhet, bruk, synlig samt forventbar slittasje, opplysninger om skader etc, vil det foreligge mangel. Det har også vært hevdet at reparasjonskostnader på 3–5 prosent av kjøpesummen er vesentlig. Etter min oppfatning er dette tvilsomt; prosentregning er lite holdbar jus. Men dette vil være ett av flere momenter som har betydning i totalvurderingen.
Dersom det foreligger mangel etter en av disse reglene, har kjøper krav på prisavslag og kanskje også erstatning. Prisavslaget skal normalt tilsvare reparasjonskostnaden. Man må av og til også akseptere at reparasjon innebærer en oppgradering, noe selger ikke kan kreves for.
Dersom man oppdager et forhold som man mener utgjør en mangel må man reklamere raskt; lovens krav om rimelig tid betyr i praksis 3–4 måneder fra oppdagelse. Siste reklamasjonsfrist går ut 5 år etter overtagelse. Vær obs på foreldelsesreglene!
Har selger tegnet eierskifteforsikring, kan krav rettes direkte til forsikringsselskapet. Forsikringen dekker selgers ansvar, men høster ofte kritikk for streng praktisering av loven. Forsikringenes innhold og betydning vil være tema for neste artikkel.