Mange opplever at eiendommen deres blir ekspropriert. Ekspropriasjon betyr at du kan bli fratatt eiendommen eller rettigheter mot erstatning. Noen ganger med tvang.
Det kan være offentlige myndigheter, men også en gruppe mennesker, som fjerner et stykke av privat eiendom mot erstatning.
Det kan for eksempel være offentlige myndigheter som eksproprierer eiendommen i utbyggelse av en ny motorvei. Advokat Terje Hensrud skriver under om grunnlaget for ekspropriasjon, fremgangsmåte, hvilke rettigheter du har og hvordan du bør forholde deg.
Tillatelse må foreligge
Når Vegvesenet, Jernbaneverket, Statnett eller andre tiltakshavere skal utføre byggearbeider på eller over din eiendom, må tiltakshaveren ha tillatelse til å gjøre dette.
Slik tillatelse kan tiltakshaveren få på forskjellige måter. Felles for alle slike saker er at tiltakshaveren, som en del av prosessen, får tillatelse til å erverve den grunn og de rettigheter som er nødvendig for å gjennomføre tiltaket.
Grunn- og rettighetservervet kan enten gjennomføres som ekspropriasjon med tvungen avståelse mot erstatning, eller gjennom frivillige forhandlinger om avståelse og erstatning.
Ekspropriasjon betyr
Ekspropriasjon betyr at en tiltakshaver har fått rett til å erverve grunn og rettigheter ved tvang mot å betale erstatning.
Frivillige forhandlinger foregår normalt under trussel om ekspropriasjon, dersom tiltakshaver og grunneier ikke blir enige.
Oppnås det ikke enighet mellom tiltakshaver og grunneier, løses uenigheten gjennom rettssak.
Grunnlovens § 105 bestemmer at enhver som må avstå grunn eller rettigheter ved ekspropriasjon har krav på full erstatning.
Hvordan foregår prosessen?
Forut for rettighets- og grunnervervsprosessen har det pågått en planprosess som vanligvis ender med en reguleringsplan som angir rammene for tiltaket.
I utgangspunktet kan tiltakshaver ikke igangsette arbeider som påvirker grunneiers eiendom eller rettigheter før det enten er inngått frivillig avtale, eller rettssak om erstatning er endelig avgjort.
Tiltakshaver kan imidlertid få tillatelse fra de offentlige myndigheter til å søke om å igangsette tiltak selv om rettssaken ikke er endelig avgjort.
Tendensen har i de senere år vært at tiltakshavere ønsker å gjennomføre frivillige forhandlinger, i stedet for rettslig behandling for domstolene fordi frivillige forhandlinger normalt er raskere enn ved rettssaker, som ved ekspropriasjon heter skjønn.
Skjønnsrettens oppgave er å fastsette erstatningen for eiendommen/de rettigheter som avgis til tiltakshaver.
Hvilke rettigheter har du?
Erstatningen fastsettes etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper slik disse er angitt i ekspropriasjonserstatningsloven og mangfoldig rettspraksis.
Som utgangspunkt skal erstatningen fastsettes, som det høyeste av salgsverdi eller bruksverdi. Hvis bolig, fritidsbolig eller annen bygning må rives, vil erstatningen normalt bli fastsatt etter gjenanskaffelsesverdi.
I tillegg vil det kunne bli tilkjent ulempeerstatninger som vil være av individuell karakter og vil måtte vurderes konkret. Eksempler er nærføringsulemper som støy, støv, innsyn, skjemmende utseende, driftsmessige ulemper som lengere driftsveger og arronderingsulemper.
Saksomkostninger
Tiltakshaveren er ifølge skjønnsprosessloven pålagt å dekke grunneiers kostnader til advokat eller annen sakkyndig bistand ved skjønn, og det er også etablert praksis for at grunneier dekker omkostningen under frivillige forhandlinger.
Grunneier har rett til selv å velge egen advokat, og den som velges skal selvsagt kun ivareta grunneiers interesser. Ved overskjønn er reglene noe annerledes.
Søk hjelp
Som nevnt vil tiltakshaver vanligvis dekke omkostningene til advokat. Ta derfor kontakt med advokat med relevant erfaring, som kan hjelpe deg med blant annet:
-
Utarbeidelse av høringsuttalelser for grunneiere i forbindelse med reguleringsplaner og søknader om konsesjon.
-
Utarbeidelse av uttalelser og klager over plan- og/eller konsesjonsvedtak og vedtak om ekspropriasjonstillatelse og/eller vedtak om forhåndstiltredelse.
-
Bistand i forhandlinger med tiltakshaver om erstatning og eventuelle tiltak på grunneiernes eiendommer som kompensasjon for tap og ulemper.
-
Bistand som prosessfullmektig i skjønnssaker.