Sommeren er høysesong for å inngå og avslutte leieforhold mellom huseier og leietaker.
Ved skoleårets slutt er det mange som skal ut i jobb, studere i en ny by eller som har funnet et annet sted å bo – og dermed trenger et sted å bo.
Vi har derfor tatt et prat med vår ekspert på eiendomsrett, advokat Elisabeth Bartnes Sylten, om de viktigste reglene ved oppsigelse av leieforhold – som er lurt å kunne når du inngår kontrakten.
Ifølge Sylten har mange god oversikt over regelverket, men det er noen tvister som går igjen.
– Dette er gjerne tilfeller hvor leietaker og utleier er uenige i tilbakebetaling av depositum, manglende vedlikehold og ansvar for skader i boligen, sier Sylten.
– Ta bilder og ta vare på SMS
Hun har derfor noen gode tips til deg som skal si opp leieforholdet eller som skal inngå et nytt leieforhold.
– Jeg anbefaler at både du som leietaker og utleier tar vare på SMS og e-poster fra den andre. Da er det enklere å gå tilbake for å se hva som faktisk ble avtalt mellom partene, om det skulle oppstå en tvist, sier hun.
Sylten anbefaler også at begge parter signerer en overtagelsesprotokoll ved både leieforholdets start og slutt, der man skriver ned det man har blitt enige om. På den måten slipper man unødvendige tvister.
– Det kan også være nyttig å ta bilder ved starten av leieforholdet. Da kan leietaker enkelt dokumentere at det spesifikke forholdet var slik ved innflytting, sier hun.
Sammen med Sylten har vi derfor satt opp en oversikt over hva du som huseier trenger å vite ved oppsigelse av leiekontrakten.
Dette er hovedreglene ved oppsigelse av leiekontrakt:
Leieavtalen og husleieloven regulerer leieforholdet mellom leietaker og utleier, deriblant også reglene ved oppsigelse.
Hovedregelen i husleieloven er en oppsigelsestid på tre måneder (jf. husleieloven § 9-6 første ledd). For leiekontrakter der leietaker har adgang til en annens bolig (som hybel), skal oppsigelsesfristen være på én måned (jf. § 9-6 annet ledd).
Hvis du og leietaker har inngått en tidsbestemt leieavtale, kan ikke avtalen sies opp – dersom du som utleier har opplyst leietakeren skriftlig om at leieavtalen ikke kan sies opp.
Dersom du som utleier ikke har opplyst skriftlig at leieforholdet ikke kan sies opp, kan leieavtalen sies opp etter fristene som er nevnt over.
Utleier og leietaker kan også avtale lengre oppsigelsestid enn bestemmelsene i huseieloven § 9-6.
Gyldige og ugyldige oppsigelsesgrunner
En tidsubestemt leieavtale kan etter husleieloven (§ 9-5 annet ledd) bare sies opp av utleieren dersom:
a) Husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden.
b) Riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes.
c) Leieren har misligholdt leieavtalen.
d) Det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.
Dersom leietakeren har adgang til en annens bolig (som hybel), kan utleieren si opp en tidsbestemt leieavtale uten bestemmelsene i husleieloven § 9-5 annet ledd.
Hvis leietaker vil bryte en tidsbestemt kontrakt
Dersom det er opplyst skriftlig at leieavtalen ikke kan sies opp, løper den i utgangspunktet ut leietiden.
Det vil si at leietaker i utgangspunktet må betale leie ut leietiden uavhengig om han bor der eller ikke. Hvis leietaker ikke betaler leien, kan utleier kreve det økonomiske tapet dekket.
Dersom leietakeren finner en ny leietaker, og utleier inngår leiekontrakt med denne, vil det økonomiske tapet være den perioden utleier ikke fikk leieinntekt.
Disse formkravene gjelder ved oppsigelse
Oppsigelse fra deg som utleier skal være skriftlig (jf. husleieloven § 9-7 første ledd). I den skriftlige oppsigelsen skal begrunnelsen for oppsigelsen opplyses.
I tillegg skal det opplyses om at dersom leieren ikke protester innen en måned mister han retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven (§ 13-2 tredje ledd bokstav c).
Dersom oppsigelsen ikke oppfyller formkravene er den ugyldig. Det vil si at leietakeren kan se bort fra oppsigelsen og fortsette å bo i boligen.
Utleieren kan imidlertid sende en ny oppsigelse som oppfyller kravene. Da løper det en ny frist fra denne oppsigelsen ble mottatt av leietaker.
Protest ved oppsigelse
Leietaker kan protestere skriftlig til utleier innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt (jf. husleieloven § 9-7 annet ledd).
Dersom leietaker ikke protesterer mot oppsigelsen innenfor fristen, kan ikke leietaker senere hevde at oppsigelsen ikke var saklig begrunnet eller virket urimelig.
Dersom leietaker protesterer skriftlig innenfor fristen, faller oppsigelsen bort, med mindre ikke utleier reiser søksmål mot leietaker innen tre måneder etter at leietakerens frist løp ut.
Disse kravene kan du som utleier stille ved oppsigelse
Når leieforholdet nærmer seg slutten, kan du som utleier holde visninger for å finne nye leietakere.
Dersom leietaker selv sier opp leieforholdet må personen flytte ut og vaske etter seg innen oppsigelsesfristen løper ut.
Det kan også være greit for begge partene at man avtaler et møte før utflytting, hvor man går igjennom boligen sammen for å se om den er i den stand den skal være.
Dersom det er skader på boligen, som leietaker er ansvarlig for, har leietaker mulighet for å rette opp disse før han flytter ut.
Når kan man heve leieforholdet?
Utleier kan heve leieavtalen hvis det er vesentlig mislighold fra leietakerens side. Vesentlig mislighold er:
a) Hvis leietaker ikke betaler leie eller oppfyller andre krav som følger av leieavtalen.
b) Hvis leietaker til tross for skriftlig varsel fra utleier ikke holder vedlikeholdsplikten eller forsetter å opptre på en måte som er alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere.
c) Hvis leietaker uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre, og ikke avslutter dette forholdet til tross for skriftlig advarsel fra utleier.
d) Hvis leietaker uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt, og ikke avslutter dette forholdet til tross for skriftlig advarsel fra utleier.
e) Hvis leietaker for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å opphøre leieavtalen.
Hold deg oppdatert på siste nytt innen hus og bolig – meld deg på nyhetsbrevet vårt her!